1. בבעלות המבקשים חלקת מקרקעין ששטחה 1,897 מ"ר הנטועה עצי זית. החלקה נחצית על ידי כביש מס' 85 סמוך וממזרח לצומת חנניה. המשיבה הפקיעה חלק מן החלקה בשטח של 1,070 מ"ר, (המשמש כיום כדרך - הכביש הנ"ל) ובידי המבקשים נותרה יתרת החלקה בשטח של 827 מ"ר. בגין הפקעה זו של 56.40 אחוזים מן החלקה, זכאים המבקשים לפיצויים.
המחלוקת נוגעת לשיעורם.
2. המבקשים מסתמכים על חוות דעתו של שמאי המקרקעין חליל חלף מיום 15.9.03. לפי הערכתו, יש לזכות את המבקשים בפיצויים אלה: 1,070 מ"ר של קרקע שהופקעה לפי שווי של 30 דולר למטר - 32,100 דולר; עבור 11 עצי זית לפי שווי של 300 דולר לכל עץ - 3,300 דולר. עבור ירידת ערך יתרת החלקה שנותרה בידי המבקשים - 12,405 דולר. בשקלים, ליום הקובע (27.9.98 לפי שער של 3.87 ש"ח לדולר), הסכום הכולל הוא 185,000 ש"ח.
3. המשיבה מסתמכת על חוות דעתה של שמאית המקרקעין הגב' אביטל אחוות משולם מיום 5.7.05. לדעתה, שוויו של מטר מרובע בחלקה עולה לכדי 5.50 דולר. הופקע שטח של 1,070 מ"ר; יש להפחית 25 אחוזים מן השטח המופקע, אותו ניתן להפקיע ללא תשלום פיצויים ולא נגרמה פגיעה ביתרת שטח החלקה.
עבור 11 עצי הזית לפי 750 ש"ח לעץ מגיע לדעתה פיצוי בסכום של 8,250 ש"ח. עבור ההפקעה של 595.75 מ"ר מתוך כלל מה שהופקע יש לשלם פיצויים לפי 5.50 דולר למטר ולפי שער של 3.844 ש"ח לדולר - 12,595 ש"ח ליום הקובע - 27.9.98.
4. ההפקעה היא מכוח הוראות פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן - הפקודה או פקודת הדרכים), לאחר שביום 21.6.1965 נחתם על ידי שר העבודה צו המחיל את הפקודה על שטחי קרקע שונים ובהם חלק משטח החלקה. הצו פורסם בק"ת מס' 1743 מיום 8.7.1965.
ההפקעה נעשתה בשני שלבים. בתחילה הופקע שטח של 131 מ"ר מן החלקה לפי צו שפורסם בק"ת מס' 4113 מיום 22.4.1980. לאחר מכן הופקע שטח של 939 מ"ר לפי צו שפורסם בק"ת מס' 5929 מיום 27.9.1998. בעמ' 12 לפרוטוקול נרשמה הצהרת הצדדים כי "מוסכם כי התאריך הקובע להערכת הפיצויים הוא 27.9.98 לגבי הקרקע. לגבי המחוברים התאריך הקובע הוא 31.8.98."
הערכת הפיצויים תיעשה, לאור ההסכמה הנ"ל, על פי המועד הקובע לגבי שווי הקרקע או המחוברים, בתאריכים המוסכמים, לעיל.
5. צורת החלקה מלבנית, כעין טרפז, המשתרע מצפון לדרום, כשהקטע הצפוני רחב מזה שבדרום. לפי ההפקעה מיום 22.4.1980 הופקע קטע בשולי החלקה הדרומיים בשטח של 131 מ"ר. בהפקעה מיום 27.9.98 הופקע יתר השטח הדרומי בגודל של 939 מ"ר, כך שכיום נחצית החלקה לשניים. החלק הדרומי משמש לכביש ויתרת החלקה (החלק הצפוני) צורתה כעין ריבוע, שטחה 827 מ"ר, ובה נטועים 15 עצי זית.
6. השמאי חלף העריך ירידת ערך של החלק הצפוני בסכום של 12,405 דולר. חלק זה שטחו, כאמור, 827 מ"ר. ירידת הערך היא, לטענתו, 15 דולר למטר, היינו במחצית, שכן "למרות שמדובר בקרקע חקלאית אין זה רלוונטי לעבד חלקות קטנות." המבקש מפנה בתצהירו (ס' 21) אל הערכת השמאי, ולא הובאה הוכחה נוספת לירידת ערך זו.
הגב' אביטל משולם מתיחסת לכך בס' 13.5 בחוות דעתה. היא איננה אומרת כי שיקול זה של גודל החלקה החקלאית אינו מבוסס. לטענתה, השיקול האמור אינו מתאים למקרה דנן משום שגם השטח המקורי של החלקה היה קטן ולא הגיע ל - 2 דונם וכן משום שהעצים בחלקה הם ותיקים ונטועים במרווחים הנדרשים כחלק ממתחם נטיעות גדול וותיק. בס' 13.7 היא מוסיפה כי לא היתה ירידת ערך לחלקה שכן "גם במצב הקודם החלקה היתה חלק ממתחם קרקע גדול ששימש כחלק מכרם זיתים וגם במצב החדש, לאחר ההפקעה, יתרת החלקה הינה חלק ממתחם אותו הכרם. בנוסף, בכל מקרה כרם המכיל 20 עצים אינו כלכלי מסחרי תעשייתי, כך שאין הבדל בכדאיות הכלכלית אם מדובר ב - 8 עצים או 15 עצים לפי ספירתי מהתצ"א לעומת המצב הקודם."
7. מי שחלק ממקרקעיו הופקע זכאי לפיצוי בגין החלק המופקע, אם בשלמות או לאחר הפחתת רבע משטח החלקה, לאור הוראת ס' 8(1) של הפקודה הקובע כי אם "היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע." כמו כן זכאי בעל הקרקע לפיצוי, במקרה המתאים, על הפגיעה שנגרמה, עקב ההפקעה, אם נגרמה, ליתרת החלקה שנשארה ברשותו. הפגיעה יכולה להיגרם בצורות שונות. בת"א (נצרת) 1119/01 אבו ראס ואח' נ' מדינת ישראל, תקדין מחוזי 2005(3), 5699 נגרמו עקב ההפקעה נזקים בגין הפחתת מקומות החניה שעמדו לרשות בעלי הקרקע לצורך הפעלת עסקיהם ובחסימת דרך הכניסה לחלקה. מאידך כמוזכר שם, יש לקחת בחשבון את העליה בערכה של יתרת הקרקע, אם נגרמה כזו, עקב ההפקעה. הנזק יכול להיגרם בגלל השפעת ההפקעה על טיב השימוש בחלק שהופקע, ר' ה"פ (תל אביב) 551/04 מרכוס נ' רשות הנמלים, תקדין מחוזי 2005(3), 4727. לעיתים, נותרת בידי הנפקע חלקה הקטנה מן הגודל המינימלי המאפשר בניה, או שצורת המגרש אינה רגולרית, וכן כאשר נותר בידי הנפקע שטח קטן וזניח מצפון לכביש הבינעירוני, אשר לא ניתן לשימוש כלשהו (ת"א (נצרת) 1079/02 - עזבון המנוח רפיק סלים ח'ליל נ' מדינת ישראל - המשרד לעבודות ציבוריות, תק-מח 2004(3), 1040 ,עמ' 1048).
8. בעניננו, לא השתכנעתי כי השטח שנותר בידי המבקשים הוא כה קטן עד כי חלה ירידה של ממש בכדאיות עיבודו כחלק ממטע הזיתים. צורת השטח רגולרית, והגישה אליו לא נחסמה. אני מחליט, על כן, לדחות את טענת המבקשים, בנידון זה.
9. סעיפים 7 ו - 8 לפקודת הדרכים קובעים כי כאשר מופקע פחות מרבע משטח החלקה, לא יהא הנפקע זכאי לפיצויים, ואם השטח המופקע גדול מן הרבע האמור, "ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע". פטור זה ראוי שלא להחיל שעה שהפגיעה בזכות הקנין של הנפקע עולה על המידה הנדרשת. אם ההפקעה באה במסגרת מימושה של תכנית אשר מטבע הדברים משביחה את יתרת הקרקע הנותרת בידי הנפקע, יופחת הרבע. אם הקרקע מופקעת בשלמותה לא ייהנה הנפקע מהשבחת הסביבה, ואז לא תחול ההפחתה (ע"א 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ק. אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4), 8769). במקרה כזה יקבל הנפקע פיצוי על כל השטח המופקע. הלכה זו חלה גם על הפקעה מכוח פקודת הדרכים. ראוי להחילה גם על הפקעת מעט יותר ממחצית החלקה (ה"פ (חיפה) 158/02 פייצל נ' מדינת ישראל, תקדין מחוזי 2004(4), 259) שעה ש"נמצא שבפועל נוצר עקב ההפקעה מצב דומה למצב של הפקעה מלאה". כפי שנפסק שם, לא נראה כי אפשר להורות על "הפחתה חלקית של הפטור" לאחר "בדיקה של נאותות (ה)הפחתה בשיעור מקסימלי" הקבועה בפקודה.
מכאן, שלפי ההלכות שנקבעו בפסיקה, יש מקום למסקנה כי המבקשים זכאים לפיצויים רק על הפקעת יתרת השטח המופקע לאחר ניכוי רבע משטחה של החלקה. החלקה היא בשטח של 1,897 מ"ר. שטחו של הרבע הוא 474.25 מ"ר. ההפקעה היא בשטח של 1,070 מ"ר. את הפיצוי יש לשלם, אם נפחית את הרבע, רק עבור 595.75 מ"ר.
נראה, כי אין לשלול האפשרות כי בעתיד, יהיה מוצדק לצעוד צעד אחד נוסף בהרחבת ההגנה על זכות הקנין, כך שהפחתת הרבע לא תחול מקום שברור, כבמקרה דנן, שההפקעה לא הביאה עמה כל השבחה של יתרת הקרקע. היינו, לזכות את הנפקע בפיצוי בלא הפחתת רבע, לא רק שעה שכל הקרקע מופקעת או כאשר יש פגיעה ממשית ביתרת החלקה, אלא גם כאשר אין השבחה כלשהי של היתרה.
10. איני מקבל את דעתו של השמאי ח'לף כאילו במגזר הערבי מקובל, או נוהגים, (באופן גורף), ליתן הצהרות בלתי מדויקות למס שבח מקרקעין באשר למחיר האמיתי בו נקשרו העיסקאות המדווחות לשלטונות המס. כמו כן לא השתכנעתי כי עבודת השמאות וההערכה על ידי מס שבח מקרקעין בנצרת לוקה (כשיטה), בחסר. ההנחה היא הנחת תקינות. הנחה לכאורה היא כי הדיווח של הצדדים לעיסקה הוא אמיתי וכי בקרת שלטונות המס ושומתם נעשים במקצועיות וכי ניתן להסתמך על הנתונים האמורים לצורך הערכת שוויים של מקרקעין שהופקעו. לסתירת הנחה זו לא די באמירותיו של ח'לף בחוות דעתו. יש לקבל כבסיס להערכת שווי החלקה את מחירי המקרקעין בעסקאות השוואה מתאימות, תוך העדפת הערכת שלטונות המס בדבר השווי (וכן בגלל גילום הטלת המס על הקונה, כשכך נקבע בהסכם המכר), על פני הרשום בהסכמים.
מר ח'לף הביא כהשוואה עיסקה בחלקה 30 בגוש 18869 הממוקמת ממש מול החלקה המופקעת ומשיקה לכביש החוצה את החלקה, מדרום. השווי באותה עיסקה היה 30 דולר למטר ושווי זה אומץ על ידו לגבי החלקה דנן. אולם, לחלקה 30 חזית רחבה אל הכביש; צורתה וגודלה מעידים על אפשרוויות ניצול וסיכוי לפוטנציאל מסחרי בה, בשונה מחלקת המבקשים. הגב' משולם הביאה בחוות דעתה עיסקאות לא מעטות המבססות את מסקנתה בדבר שווי של 5 דולר למטר, ויש לייחס גם להערכה זו משקל מתאים. נתון נוסף הנותן אינדיקציה לגבי שווי החלקה הוא הדיון והקביעות של בית המשפט המחוזי בנצרת בה"פ 119/03 שבאט חביב ואח' נ' מדינת ישראל, מפי כב' השופט אברהם, מיום 6.6.05. הוא דן במקרה דומה שנסב על חלקה 25 בגוש 18869, גם היא חקלאית ונטועה עצי זית, והגיע למסקנה כי שווי הקרקע למועד הקובע הוא 5 דולר למטר.
ניתן לאזכר גם את הערכתו של השמאי שאול ויסמן לגבי חלקה 25 בגוש 18868 הנמצאת צפונית ובצמוד לכביש 85 כ - 200 מטר מערבית מצומת חנניה, אחרת באותו אזור, הערכה שנעשתה על ידו כמומחה נייטראלי של בית המשפט, בפני כב' השופט ביין, בתביעת פיצויים שעמדה בפניו. מאפייניה של אותה חלקה דומים לאלה של חלקת המבקשים. הגב' משולם טוענת כי שומתו של מר וייסמן לוקה בחסר, וכי לא עמדו בפניו הנתונים אודות עסקאות ההשוואה עליהן היא מסתמכת, אך עדיין ניתן להתחשב בהערכתו, בגדר אינדיקציה, כאמור.